在大规模旧城改造房屋拆迁补偿估价中，不少估价人员对学校拆迁补偿估价感到棘手：学校拆迁既无市场交易实例，又无收益，既不能采用市场法评估，也不能采用收益法评估；若采用成本法评估，也因学校所用土地既无市场交易实例，又无收益，其土地价值同样既不能采用市场法评估，也不能采用收益法评估而使成本法评估搁浅。
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实际上，学校属于公益事业用房的一部分。想要对学校拆迁进行评估，就要对公益事业用房进行了解。
为此,本文拟根据公益事业用房的特点，对学校拆迁补偿的科学评估予以探讨。
公益事业用房具有如下特点：
1. 权属特点
（1）土地几乎全为划拨土地。（2）建筑物产权属具体公益事业单位或其上级管理机构。如：学校房产的产权属具体某学校或某市、区教委所有；
2. 实物特点
（1）土地形状较规则，地势平坦，有专用附属物，如操场、球场、田径场、游泳池、游泳馆、花园、水池、小桥、亭台、花草树木、停车场等。（2）建筑密度较小，容积率较低，院内绿化、景观比较好，环境幽雅。
3. 使用性质特点
（1）具有公共性、社会福利性。（2）少了它，没有它，会影响市民的正常生活，增加市民经济负担。
对于公益事业用房拆迁补偿估价的价值标准，估价人员几乎都认为应该采用公开市场价值标准。但是，不少估价人员对于公益事业用房拆迁补偿估价的价值内涵理解有误。我们认为，公益事业用房拆迁补偿估价的价值内涵，应该是在拆迁范围内异地重建公益事业用房的公开市场成本费用支出，即：
公益事业用房拆迁补偿价值＝公益事业用房土地在拆迁范围内重新购建价值＋公益事业用旧房屋价值+公益事业用旧附属设施价值
具体计算要求：
公益事业用旧房屋价值评估，一般采用重置价值法，即，
公益事业用旧房屋价值＝∑公益事业用旧房屋重置价值×成新率
当前，评估出的公益事业用旧房屋重置价值，有的估价报告仅指公益事业用旧房屋的建安造价，有的估价报告包含了建设单位房屋开发的利润、销售税费。公益事业用旧房屋的重置价值，除包括建安造价外，还应该包括勘查设计、监理等专业费用、市政配套设施费、管理费。
面对学校等特殊性较强的拆迁，应当选择经验丰富的机构进行评估，确保自己的权益。欢迎免费咨询贵荣鼎盛资产评估公司，祝您生意兴隆。
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